Architekt oder Bauträger Haus

Der Trend ging lange Zeit eindeutig Richtung Bauträger- und Fertighaus-Angebote. Doch in den letzten Jahren ist hier ein Wandel bei Menschen festzustellen, die einen Hausbau in Erwägung ziehen. Weshalb sich Menschen so entschieden haben und was die Tendenz wieder hin zum Architektenhaus ausmacht, erfahren Sie nachfolgend. Der Ratgeber sollte auch eine gute Entscheidungshilfe für Sie persönlich darstellen, ob es ein Architektenhaus oder ein Bauträgerhaus sein soll.

Weshalb Bauträgerhäuser zunächst so breite Anerkennung fanden

Zunächst einmal die harten Fakten. Häuser, die von Architekten geplant werden, machten teilweise nur noch rund 20 Prozent des gesamten Bauaufkommens aus. Die restlichen 80 Prozent teilten sich lange Zeit Bauträger- und Fertighäuser. Doch was war geschehen, dass das Haus vom Architekten plötzlich nicht mehr so beliebt war? Die Frage ist relativ einfach zu beantworten. Wie in vielen anderen Bereichen des Lebens waren Baustoffe und Baumaterialien nicht so hochwertig wie heute. Dazu kam ein gewisser Status von Architekten, quasi der Nimbus, über den Bauherren zu stehen. Nicht zuletzt wurden auch Baumängel nicht so ernst genommen wie heute. Das war jedoch nicht für alle Architekten zutreffend. Aber doch genug, um ein schlechtes Image von Architektenhäusern zu erhalten.

Augenscheinlich überschaubarer Kaufpreis und „schlüsselfertiges“ Bauen inklusive

Doch das sollte nicht alles gewesen sein. In den 1970ern wurden Fertighäuser immer populärer und in den 1980ern folgten diverse Baumodelle von Bauträgern. Einer der offensichtlichsten Gründe zugunsten des Bauträgers: ein deutlich billigeres Bauen durch den Bauträger – zumindest augenscheinlich. Weil zudem auch Architekten in jener Zeit nicht den besten Ruf genossen und niemand ein unbezahlbares Risiko eingehen wollte, erschienen Bauträgerhäuser optimal. Der Bauträger hat die komplette Verantwortung über den Bau, der Käufer muss nur den Schlüssel bei der Übergabe bekommen. Also kein Ärger während der Bauzeit und kein Herumärgern mit Baufirmen oder eben Streit mit dem Architekten. Sicherheit war es also neben dem Preis, die viele Bauherrschaften erhofften.

Der Preis für diese Vorteile ist jedoch höher als oft geahnt

Doch die Realität sollte vielfach anders aussehen. Selbst heute gilt das noch und wird von unerfahrenen Bauherren oft völlig verschätzt. Unabhängig davon, dass Käufer eines Bauträgerhauses oftmals massive Kompromisse beim Grundriss hinnehmen müssen, sind es vor allem baurechtliche und bautechnische Fragen, die Schwierigkeiten beim Bauträgerhaus mit sich bringen können.

Gegenüber allen anderen Bauformen ist der Kunde des Bauträgers bei Standardverträgen lediglich ein Käufer, nicht aber ein Bauherr. Das bedeutet, die Einflussnahme, die der zukünftige Hausbesitzer auf Baufortschritt, Baumängel und verwendete Baumaterialien und Haustechnik nehmen kann, kann ausgesprochen problematisch verlaufen. Schlimmstenfalls kann das so weit gehen, dass der Bauträger dem zukünftigen Hausbesitzer nicht einmal das Betreten der Baustelle gestattet – schon gar nicht zusammen mit einer neutralen und nur dem Hauskäufer verpflichteten Bauüberwachung.

Jedoch laufen die Interessen von Hausbesitzer und Bauträger in völlig entgegengesetzte Richtungen

Nun ist aber schon aus der Logik heraus die Interessenslage zwischen Bauträger und späterem Hausbesitzer völlig unterschiedlich. Der Bauträger muss wirtschaftlich effizient arbeiten, ist also gewinnorientiert. Dem späteren Besitzer dagegen ist die Bauqualität besonders wichtig, die nach seinen Vorstellungen oft nicht mit den tatsächlichen und realen Kosten vereinbar ist. So finden sich in der zum Bauplan gehörenden Baubeschreibung oft Sätze wie die nachfolgenden: „Türen und Fenster, Heizungsanlage etc. werden von einem Qualitätshersteller wie XY oder vergleichbar“ verwendet.

Der spätere Hausbesitzer mag darin eine vertragliche Absicherung sehen, tatsächlich hochwertige Qualität zu erhalten. Doch der kleine Zusatz „oder vergleichbar“ ermöglicht dem Bauherrn, also dem Bauträger eine nahezu freie Auswahl, was auch kostengünstige Produkte beinhaltet, wenn er sich mit „oder gleichwertig“ beispielsweise nur auf die DIN-Spezifikationen bezieht.

Das Architektenhaus bedeutet, eigene Vorstellungen vom Wohnen umzusetzen – vom Bauträger dagegen, eine hohe Kompromissbereitschaft mitzubringen

Ein weiterer, massiver Nachteil, der beim Bauträgerhaus gegenüber dem Hausbau durch den Architekten bereits erwähnt wurde, ist die hohe Kompromissbereitschaft, die der zukünftige Hausbesitzer mitbringen muss. Bei den Bauplänen zu Bauträgerhäusern handelt es sich meist um Dokumente, die für mehrere Bauprojekte, oft sogar komplette Siedlungen verwendet werden. Nicht nur beim Grundriss und dem Schnitt aller Räume muss der spätere Hausbesitzer kompromissbereit sein.

Die verwendeten Baumaterialien und Bauausführungen lassen sich ebenfalls nicht einfach von einem auf das nächste Grundstück übertragen. Schon zwischen zwei Nachbargrundstücken können völlig unterschiedliche Bodeneigenschaften gegeben sein. Außerdem baut der Bauträger das Haus effizient auf ein Baugrundstück. Besonderheiten (Ausblick aus oberen Etagen mit besonderen Panoramafenstern, das Einfügen in die Landschaft, die Situation zu den Nachbarn usw.) werden so gut wie überhaupt nicht berücksichtigt. Es sollte bedacht werden, dass der spätere Besitzer ein Leben lang mit diesen Kompromissen leben muss.

Selbst das vermeintliche Kostenargument greift beim Architektenhaus nicht mehr

Das sind aber alles im Umkehrschluss die Vorteile, die das Architektenhaus ausmachen. Nun wird oft angebracht, dass dafür aber das Bauträgerhaus auf jeden Fall kostengünstiger sein wird. Aber selbst das ist heute falsch. Immer wieder gibt es Tests, bei denen zum Beispiel Fachmagazine mit angehenden Bauherren einen Versuch wagen und sich zunächst Angebote von Bauträgern einholen. Anschließend beim Gang zum Architekten werden dem dann die grundsätzlichen Vorgaben genannt, nämlich im selben Kostenrahmen zu bleiben. So gut wie jedes Mal schaffen es Architekten, teilweise sogar noch Kosten einzusparen. Dafür erhält das Gebäude vom Architekten dann aber sogar noch einen Mehrwert, weil eben die individuellen Gegebenheiten auf jedem einzelnen Grundstück berücksichtigt werden.

Das Architektenhaus ist aufgrund der zahlreichen Vorzüge und bei richtiger Organisation und Planung alternativlos

Die Frage der Bauqualität und Sicherheit sollte sich ohnehin nicht stellen beim Architektenhaus. Denn ein seriöses Architektenbüro übernimmt nicht nur verantwortungsvoll die Bauleitung, sondern willigt auch in eine externe Bauüberwachung ein. Dazu kommen dann noch zahlreiche andere Aspekte wie die Solvenz gerade bei Bauträgern, die wir überhaupt nicht erwähnt haben. Zusammenfassend ist jedenfalls bestens zu verstehen, weshalb sich der Trend mit dem Architektenhaus nun langsam wieder zugunsten des Hausprojekts über den Architekten verändert. Das Architektenhaus ist beim selben Kostenaufwand in vielen Fällen hochwertiger, an die individuellen Bedingungen angepasst, wodurch sich der Wert ohnehin erhöht.