Bauüberwachung Architekt – Der Architekt für die Bauüberwachung in Berlin & Brandenburg

Ein sicheres System gibt es schon lange für angehende Hausbauer. Aber immer noch wissen viele zukünftige Bauherrschaften nichts davon, weil sie sich vorab nicht mit der Substanz auseinandersetzen mussten. Doch inzwischen gibt es gute Möglichkeiten für Verbraucher, sich ausführlich zu informieren. So gibt es auch beim privaten Hausbau zunehmend positive Veränderungen. Ein wichtiger Schritt in diese Richtung ist der Architekt neben der Projektplanung und Bauleitung als Bauüberwachung. Wichtig ist für den Verbraucher dabei aber, einige Informationen zum ausgewählten Architektenbüro in Erfahrung zu bringen.

Bauüberwachung Architekt: Bauberatung und Bauüberwachung sollten kombiniert werden

Angehende Bauherren sind gut beraten, bereits vor der eigentlichen Bauplanung einen Bauberater ins Boot zu holen. Zu empfehlen wäre dabei ein Architektenbüro wie das unsere für Berlin und Brandenburg, das auch die Bauüberwachung übernehmen kann. Denn beide Bereiche hängen deutlich enger zusammen, als es auf den ersten Blick erscheinen mag. Hier ist aber unbedingt ein hohes Maß an Kompetenz, gepaart mit uneingeschränktem Auftreten zugunsten des angehenden Bauherrn, erforderlich. Eben genau das, was wir bieten. Bei der Bauberatung beraten wir Menschen nicht nur bei ihrer Idee, ein Haus selber zu bauen. Vor allem auch baurechtlich und bauvertragsrechtlich schützen wir den angehenden Bauherrn schon vor der eigentlichen Bauausführung, indem wir behilflich sind, vor Vertragsfallstricken zu schützen.

Bauüberwachung Architekt: Nur so kann sichergestellt werden, dass Bauplan und Baubeschreibung tatsächlich den Vorstellungen und Anforderungen des Bauherrn entsprechen

Denn im Prinzip steht und fällt die Qualität eines Hausbaus mit dem Inhalt des Bauplans samt dazugehöriger Baubeschreibung. Hier müssen Punkte wie Ausstattungsmerkmale detailliert beschrieben werden und nicht, wie meist zu sehen, schwammig und zugunsten des Auftragnehmers. Ein klassisches Beispiel dafür in der Baubeschreibung: „Türen und Fenster vom Markenhersteller XY oder baugleich“. „Oder baugleich“ kann vieles, aber auch nichts bedeuten. Beim Bauträgerhaus kann so vor der Vertragsunterzeichnung vereinbart werden, dass der Hauskäufer (beim Bauträgerhaus ist der Bauträger der Bauherr und der Käufer nur der Käufer) auch eine unabhängige Bauüberwachung einsetzen kann. Schließlich liegt es im Interesse des Bauträgers, wirtschaftlich profitabel zu arbeiten. Der Austraggeber dagegen will eine hohe Qualität, womit sich beide Ziele in entgegengesetzte Richtungen bewegen.

Bauüberwachung Architekt: Der Architekt ist besonders gut zur Bauüberwachung geeignet – wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden

Das ist aber auch genau der Grund, weshalb wir vor der Bauüberwachung als Architektenbüro schon bei der Bauberatung dabei sein sollten, wenn der Bauinteressent auch gleichzeitig der Bauherr ist. Auch hier gilt es, sämtliche Risiken und Fallstricke aus dem Bauvertrag zu nehmen. Die Bauüberwachung über einen Architekten bietet sich dabei besonders gut an, weil er rechtlich dem Bauherrn gegenüber verpflichtet ist. Diese Verpflichtung geht so weit, dass bei später nachgewiesenen Baumängeln der Architekt in die Verantwortung genommen werden kann. Um das zu vermeiden, ist es quasi eine perfekte Motivation für Architekten, in dieser Pflicht zu stehen. Nur so kann der Bauherr sich wirklich sicher sein, dass sein Bauvorhaben in der Qualität und entsprechend mängelfrei ausgeführt wird, wie es auch im Bauvertrag und der dazugehörigen Baubeschreibung vereinbart wurde.

Bauüberwachung Architekt: Der angehende Bauherr muss sich vergewissern, dass der Architekt diesen Anforderungen genügt

Doch diese Verantwortung gegenüber dem Bauherrn ist schon wieder hinfällig, wenn der Architekt nicht über eine entsprechende Absicherung (Bankbürgschaft, Versicherung) verfügt, die genau dieses Kostenrisiko trägt. Das ist genau der wichtige Anhaltspunkt, den ein Architekt erfüllen sollte und den sich der angehende Bauherr schon vor dem Planungsbeginn von seinem Architekten bestätigen lassen sollte. Verweigert ein Architekt diese Bestätigung, ist es nur anzuraten, von diesem Architekten auf Distanz zu gehen. Schließlich bestätigt der Architekt ja nur die Absicherung für den Fall der Fälle. Kann er das nicht, muss das ernsthaft hinterfragt werden.

Bauüberwachung Architekt: Der Architekt als kompetente Bauüberwachung

Sind diese Punkte abgeklärt, ist noch die Frage zu klären, weshalb ein Architekt außerdem noch so gut als Bauüberwachung fungieren kann. Er kann sich auch in kurzer Zeit in die gesamte Bauplanung des planenden sowie des bauausführenden Architekten einlesen. Dazu kommt das konkrete Wissen, wie Baupläne – die zuvor auch in der Baubeschreibung mit ausgearbeitet wurden – zu interpretieren sind.

So kann der Architekt als Bauüberwachung sicherstellen, dass sämtliche Gewerke und Arbeiten so ausgeführt werden, dass sie absolut den Vorgaben im Bauvertrag bzw. der Baubeschreibung entsprechen. Eingangs haben wir ja bereits auf die Notwendigkeit der Bauberatung auch zur Vertragsunterzeichnung hingewiesen, damit eben zum Beispiel keine No-Name-Fenster verbaut werden, nur weil der Bauherr „oder baugleich“ völlig anders interpretiert hatte. Es wird also sichergestellt, dass sämtliche Bestandteile des Bauvertrags in ihrer Qualität eingehalten werden.

Bauüberwachung Architekt: Im Rahmen der Bauüberwachung zunächst nur technische Teilabnahmen einzelner Gewerke – aber keine baurechtlichen Teilabnahmen

Ein weiterer Grund ist gegeben, weshalb der bauüberwachende Architekt schon in bauberatender Funktion vor und während der Vertragsverhandlungen dabei sein sollte. Denn ein weiterer wichtiger Punkt, der ansonsten wohl auch eher zugunsten des Auftragnehmers, also des Bauunternehmens, ausgeführt wird, ist die Bauabnahme. Mit unserem Architektenbüro als Bauüberwachung bevorzugen wir im Rahmen der Bauüberwachung eine rein technische Abnahme einzelner Gewerke und Arbeiten, nicht aber eine baurechtliche Abnahme. So wird sichergestellt, dass es auch zu keinen Baumängeln kommen kann. Außerdem wird so gewährleistet, dass sämtliche Baumängel auch vor der eigentlichen Bauabnahme erledigt sind oder dann eben davon ausgenommen werden – sowohl rechtlich als auch finanziell.

Bauüberwachung Architekt: Weitere Gründe, die für den Architekten als Bauüberwachung sprechen

Mit unserem Architektenbüro als Bauberatung (vor und während der Bauvertrags- und Planungsphase) und Bauüberwachung (während der Bauausführungsphase) stellen Sie als Bauherr sicher, dass Ihr Bauvorhaben exakt so ausgeführt wird, wie es eben im Bauvertrag vereinbart wurde. Im Durchschnitt werden durch eine professionelle Bauüberwachung 15 bis 20 Baumängel mehr aufgedeckt als bei Baudurchführungen ohne unabhängige Bauüberwachung. Dazu kommt, dass der finanzielle Wert der so vermiedenen Baumängel die zusätzlichen Kosten einer Bauüberwachung im Durchschnitt ebenfalls um ein Vielfaches übersteigt (ca. 20.000 bis 25.000 Euro). Damit ist unser Architektenbüro für Ihre Bauüberwachung für Ihr Bauvorhaben in Berlin oder Brandenburg nicht nur ein Gewinn in qualitativer Hinsicht. Auch wirtschaftlich sparen Sie attraktive Beträge ein und können von niemandem über den Tisch gezogen werden.

Die Bauüberwachung Berlin stellt einen maßgeblichen Anteil sämtlicher Aufgaben während der Bauausführungsphase.

Daraus folgert, dass auch die Kosten für die Bauüberwachung einen besonderen Anteil ausmachen.

Jedoch muss bei den Kosten zur Bauüberwachung zwischen den Kosten der regulären Bauüberwachung im Rahmen der Leistungsphase 8 der HOAI sowie der gutachterischen Tätigkeit eines externen und gesondert zur Bauüberwachung beauftragten Baugutachter unterschieden werden.

Bauüberwachung Berlin: Die Risiken beim Hausbau werden unterschätzt

Der Arbeitsumfang beim Bau eines Einfamilienhauses ist nicht zu unterschätzen.

Dabei ist einem besonderen Umstand Aufmerksamkeit zu widmen: es darf keinesfalls vergessen werden, dass die ausführenden Unternehmen natürlich wirtschaftlich erfolgsorientiert arbeiten, also einen Gewinn durch ihre Arbeitsleistung anstreben.

Bauüberwachung Berlin: Sichern & erhöhen Sie die Bauqualität

Die Qualität bleibt schnell auf der Strecke bei eng bemessenen Verträgen.

Die Möglichkeiten, den Gewinn zu beeinflussen, sind jedoch deutlich begrenzt.

Die Materialien sind laut der Leistungsbeschreibung in der Regel ebenfalls vorgegeben (außer der Bauherr hat sich auf eine Anmerkung wie „Markenprodukt vom Hersteller XY oder gleichwertig“ eingelassen).

Die Gewinnmaximierung erfolgt also durch zügiges Arbeiten und stets optimales Auslasten von Kapazitäten.

Damit steht es außer Frage, dass bauausführende Unternehmen immer einem gewissen Druck ausgesetzt sind, der sich schnell in der Qualität niederschlägt.

Korrekturarbeiten bedeuten zudem eine weitere Gewinn-Minimierung.

Bauüberwachung Berlin: Die Bauüberwachung im Rahmen der Leistungsphase 8 HOAI

In der Folge sind Baumängel keine Seltenheit.

Deshalb fällt im Rahmen der Bauleitung der Bauüberwachung ein besonderer Stellenwert zu.

Selbst die Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurs-Leistungen HOAI weiß diese besonderen Umstände zu würdigen, fällt doch beinahe ein Drittel des Gesamthonorars im Rahmen eines Bauvorhabens auf die Leistungsphase 8, also die Bauüberwachung, aus.

Dabei lastet eine außerordentlich hohe Verantwortung auf den Schultern des Architekten.

Wählen Sie die Bauüberwachung laut Leistungsphase 8 mit Bedacht.

Das ist auch der Grund, weshalb angehende Bauherren und Auftraggeber vor dem Auftragszuschlag auch die Hintergründe eines Architektenbüros genauestens überprüfen sollten.

Dazu gehört beispielsweise die Überprüfung nach einer entsprechenden Haftpflichtversicherung, die für etwaige Fehler auch bei der Bauüberwachung eintritt.

Diese Versicherung ist keine Pflicht, jedoch kostspielig, weshalb sich so mancher Architekt gerne auf sich selbst verlässt.

Nur im Schadensfall bleibt der Auftraggeber oder Bauherr dann meist auf seinen Kosten sitzen, weil der Architekt Insolvenz anmelden muss.

Bauüberwachung nach HOAI – ein großer Anteil, aber auch eine hohe Verantwortung für den Architekten.

Auch die hohen Kosten für eine Haftpflichtversicherung sind es nämlich, die anteilig bei der Honorarhöhe in der HOAI durchaus berücksichtigt werden.

Nach der HOAI 2009 liegen die Kosten der Leistungsphase 8 in den meisten Bereichen (Innenausbau usw.) bei 31 Prozent.

Mit der Neuregelung in der HOAI 2013 wurde der Honoraranspruch auf 32 Prozent angehoben. Daran lässt sich aber noch kein fester Betrag herauslesen.

Bauüberwachung Berlin: Die exakte Ermittlung nach den Honorarzonen

Denn die prozentualen Honorare werden dann anhand einer Honorartabelle mit Honorarzonen im Detail berechnet. In diesen Honorarzonen werden Umfang und Schwierigkeitsgrad eines Bauvorhabens ebenfalls berücksichtigt.

Selbst bei einem Einfamilienhaus kann dieser schwanken, denn ein einfaches, einstöckiges Einfamilienhaus mit Flachdach hat sicherlich andere Ansprüche als ein Null-Energie-Haus.

Bauüberwachung Berlin: Bauüberwachung Berlin: die externe Bauüberwachung

Daneben gibt es dann die externe Bauüberwachung, die durch entsprechende Gutachter oder Architekten erfolgt.

Diese Kosten lassen sich relativ schwer pauschalisieren, denn sie sind natürlich abhängig vom Umfang der Bauüberwachung.

Die reicht von der einmaligen Anwesenheit bei der Bauabnahme bis hin zur regelmäßigen Baumängel Kontrolle nach klar definierten und fertiggestellten Bauabschnitten.

Bauüberwachung Berlin: Mängelfreiheit und tatsächliche Leistungserfüllung überprüfen

In den meisten Fällen werden dabei die Abschnitte gewählt, die auch mit einer entsprechenden Teilzahlung durch den Bauherrn verknüpft sind.

So wird nicht nur sichergestellt, dass die bei dahin entstanden Gewerke tatsächlich mängelfrei sind.

Auch die Fertigstellung wird so bestätigt, denn nicht selten sind beim Erhalt der entsprechenden Ratenrechnung die darin erwähnten Arbeiten noch gar nicht abgeschlossen.

Bauüberwachung Berlin: die Kosten der externen Bauüberwachung

So reichen die Kosten der externen Bauüberwachung von einigen hundert Euro (200 bis 300 Euro) bis hin zu 1 bis 2,5 Prozent der Bausumme.

Neben der Überwachungsintensität ist natürlich auch der Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens entscheidend.

Besonders bei Projekten, bei denen Architekten und ausführende Unternehmen stark verwoben sind, ist eine externe Bauüberwachung unerlässlich (beispielsweise Bauträgerhaus).
Telefon 030 / 92 28 35 35