Ratgeber für Bauherren

Das müssen Sie als Bauherr zur Baugenehmigung wissen

Die Baugenehmigung ist Voraussetzung für jede Grundstücksbebauung. In Deutschland sind Baugenehmigungen Ländersache, eine bundesweit einheitliche Regelung gibt es nicht. Zuständig ist die jeweils örtliche Baubehörde.

Wir haben Ihnen einen Ratgeber für Bauherren zum Thema Baugenehmigung zusammengestellt, der Ihnen alle wichtige Fragen beantwortet. Wünschen Sie eine persönliche Beratung, rufen Sie unser Architektenbüro in Berlin an und vereinbaren Sie einen Termin. Alternativ schreiben Sie uns eine Mail und wir setzen uns umgehend mit Ihnen in Verbindung.

Baugenehmigung Berlin

Baugenehmigung Berlin

Jetzt einfach anrufen und unverbindlich über unsere Möglichkeiten als Architekt Berlin informieren und beraten lassen unter

Telefon 030-55 27 84 05

Inhalt Ratgeber Baugenehmigung:

  • Was ist eine Baugenehmigung?
  • Welche Bauvorhaben benötigen eine Baugenehmigung?
  • Kann man ohne Baugenehmigung bauen?
  • Wie und wo wird die Baugenehmigung beantragt?
  • Kosten für eine Baugenehmigung?
  • Was passiert bei Nichterteilung?
  • Unser Tipp: Die Bauvoranfrage

Was ist eine Baugenehmigung?

Definition der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung wird von der Bauaufsichtsbehörde erteilt und berechtigt auf dem angegebenen Grundstück eine bauliche Anlage zu errichten, zu verändern oder zu beseitigen. Mit Erteilung der Baugenehmigung bestätigt die Baubehörde, dass sie keine Einwände gegen das geplante Bauvorhaben hat und alle Vorschriften und Gesetze eingehalten werden.

Aber Achtung: Die Baugenehmigung besagt nicht, dass Sie sofort mit dem Bauvorhaben beginnen können, denn unter Umständen sind weitere Genehmigungen hinsichtlich Emissionsschutz oder Wasserschutz notwendig!

Unterschied zwischen Bauantrag und Bauanzeige

Wie das in Deutschland so mit Gesetzen ist, nichts ist einfach. Das ist auch bei einem Bauvorhaben nicht anders. Unterschieden wird zwischen dem Bauantrag und der Bauanzeige.

Die Baugenehmigung ist das Ergebnis einer Bauanzeige oder eines Bauantrages. Eine Bauanzeige wird für genehmigungsfreie Bauvorhaben erteilt und benötigt nur ein paar Wochen bis zur Ausstellung.

Der Bauantrag ist wesentlich umfangreicher. Geprüft werden alle wichtigen Punkte. Nicht selten zieht sich die Prüfung über mehrere Monate, sodass Bauherren rechtzeitig an die Antragsstellung des Bauantrages denken sollten.

Dem Bauantrag oder der Bauanzeige schließt sich dann die Baugenehmigung an.

Welche Bauvorhaben benötigen eine Baugenehmigung?

Genehmigungspflichtige Bauvorhaben

Die genauen Konditionen der genehmigungspflichtigen Bauvorhaben werden in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Diese im Detail darzustellen ist an dieser Stelle leider nicht möglich. Wir beschränken uns stattdessen auf die wichtigsten grundlegenden Aussagen zu genehmigungspflichtigen Bauvorhaben.

Wird das Gebäude in einer bebauten Ortschaft und entspricht der Größe der umliegenden Häuser, wird für dieses Bauvorhaben eine Baugenehmigung benötigt. Genehmigungspflichtig sind auch Änderungen an Bestandsimmobilien, die Errichtung von Gartenhäusern und Carports und Anbauten. Unter Umständen können auch Wintergärten und Parkplätze genehmigungspflichtig sein.

Beispiel Gartenhaus: Die Bedingungen zum Bau eines Gartenhauses auf dem eigenen Grundstück sind nicht bundesweit geregelt. Sie haben jedoch alle eines gemeinsam. Die Baugenehmigung für ein Gartenhaus ist abhängig von dem Volumen, der Nutzung und der Lage des Gartenhauses.

Aber Achtung, sind Sie der Ansicht, dass Sie für Ihr Gartenhaus keine Baugenehmigung benötigen, weil das Gartenhaus unterhalb des angegebenen Volumens liegt, kann es sein, dass Sie eine Baugenehmigung benötigen, weil Sie eine Toilette einbauen möchten. Es ist in jedem Fall ratsam mit Ihrem Architekten oder dem Hersteller des Gartenhauses zu sprechen. Alternativ können Sie auch direkt die für Sie zuständige Baubehörde kontaktieren.

Kann man auch ohne Baugenehmigung bauen?

Für diese Gebäude gilt keine Genehmigungspflicht

Kann man auch ohne Baugenehmigung bauen? Diese Frage lässt sich gar nicht so einfach beantworten, denn es gibt Fälle, in denen auch ohne Baugenehmigung gebaut werden darf. Allerdings sollten Sie sich nicht unbesehen darauf verlassen, denn auch in genehmigungsfreien Bauten können sich wieder Ausnahmen „verstecken“. Grundsätzlich gilt eine Genehmigungsfreiheit für folgende Gebäude.

  • Die Grundstückserschließung ist sichergestellt.
  • Die zuständige Gemeinde verlangt keine Genehmigung.
  • Das Bauvorhaben steht in keinem Widerspruch zu allen örtlichen Bauvorschriften,
  • Das Bauvorhaben steht in vollem Einklang zu den Vorgaben des jeweiligen Bebauungsplans.
  • Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich eines vorhandenen, qualifizierten Bebauungsplans

Achtung illegales Bauen!

Ganz egal, ob Sie wissentlich oder unwissentlich illegal bauen, bauen Sie in Deutschland ohne Baugenehmigung, drohen empfindliche Strafen. Im Bundesland Berlin sind Bußgelder und Strafzahlungen bis zu 50.000 Euro möglich. Weitere Bußgelder sind möglich, sollten Sie weitere Gesetze verletzt haben. Wird die Baugenehmigung nicht nachträglich erteilt, müssen Sie das Gebäude in der Regel auf Ihre Kosten abreißen lassen.

Wie und wo wird die Baugenehmigung beantragt?

Antragstellung bei der zuständigen Baubehörde

Die Baugenehmigung müssen Sie bei der zuständigen Baubehörde oder Gemeinde beantragen. Informationen dazu finden Sie in der Regel online oder Sie wenden sich direkt an unseren Architekten, der Ihnen sagen kann, wo Sie für Berlin die Genehmigung zum Bauen beantragen müssen. In vielen Gemeinden können Sie dies auch schon online erledigen. Für den Bauantrag, der der Baugenehmigung vorausgeht und der zuerst beantragt werden muss, benötigen Sie Unterlagen. Der Bauantrag muss von einem bauvorlagenberechtigten Verfasser geschrieben werden. In der Regel ist das der Architekt oder Bauingenieur. Folgende Unterlagen werden für den Bauantrag benötigt.

  • Bauzeichnung und Baubeschreibung
  • Lageplan
  • Angaben zur Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
  • Angaben zur wegemäßigen Erschließung
  • Abstandsflächenübernahmeerklärung
  • Abweichungsantrag
  • Baumbestandserklärung

Wichtig zu wissen: Reichen Sie die Unterlagen vollständig ein. Nicht alle Behörden sind so „gnädig“ und weisen Sie auf fehlende Unterlagen hin, die Sie dann nachreichen können. Es kann passieren, dass Ihr Bauantrag abgelehnt wird und Sie noch einmal von vorne beginnen müssen. Das kostet wertvolle Zeit und unnötige Nerven.

Zeitliche Befristung der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist zeitlich befristet. Sie als Bauherr müssen innerhalb der gesetzten Frist mit dem Bauen beginnen. In der Regel ist die Baugenehmigung drei Jahre gültig. Verzögert sich der Baubeginn, muss die Baugenehmigung erneut beantragt werden. Alternativ ist auch eine Fristverlängerung möglich. Achten Sie darauf, dass auch die Baufreigabe erteilt wurde, die abhängig von allen weiteren Genehmigungsverfahren, zum Beispiel Wärmeschutznachweise, ist.

Die amtlich erstellte Baufreigabe enthält den sogenannten „Roten Punkt“ und zeigt an, dass Sie berechtigt sind das Bauvorhaben umzusetzen. Der „Rote Punkt“ muss gut einsehbar auf jeder Baustelle angebracht werden. Das Original hat sich immer auf der Baustelle zu befinden. Versäumen Sie dies, erfolgt ein sofortiger Baustopp.

Die Baugenehmigung und die Baufinanzierung

Die Baugenehmigung benötigen Sie unbedingt für die Baufinanzierung. Erst, wenn Sie die Genehmigung zum Bauen vorliegen können, wird die Bank oder Sparkasse einen Baukredit genehmigen. Allerdings ist die Kreditfreigabe von weiteren Faktoren abhängig, wie zum Beispiel Ihre Bonität.

Kosten für die Baugenehmigung

Gebührenordnung der Bundesländer

Die Kosten für eine Baugenehmigung richten sich nach der Gebührenordnung der Bundesländer und nach dem Umfang des Bauvorhabens. So sind die Kosten für einen Carport oder ein Gartenhaus deutlich geringer als für ein Einfamilienhaus.

Im Durchschnitt können Sie von 3 % der gesamten Bausumme ausgehen. In vielen Bundesländern ist es üblich, dass die Baugenehmigung erst erteilt wird, wenn die Gebühren bezahlt wurden.

Die Kosten für den Architekten, der Ihren Bauantrag schreibt, sind nicht enthalten und müssen gesondert beglichen werden.

Was passiert bei Nichterteilung?

Platzt der Traum vom eigenen Haus?

Nein, zumindest nicht sofort, denn Sie haben als Bauherr die Möglichkeit beim zuständigen Verwaltungsgericht Klage einzureichen. In 14 Bundesländern müssen Sie dazu eine Frist von einem Monat einhalten. In Bayern und Nordrhein-Westfalen müssen Sie sofort handeln und klagen, denn in diesen beiden Bundesländern ist das Widerspruchsverfahren abgeschafft.

Auch Nachbarn haben das Recht gegen die Baugenehmigung vorzugehen. Werden zum Beispiel Mindestabstände nicht eingehalten, tritt die sogenannte „drittschützende Norm“ in Kraft. Nachbarn müssen in diesem Fall Widerspruch bei der zuständigen Behörde einlegen.

Unser Tipp: Setzen Sie sich schon im Vorfeld mit Nachbarn zusammen und besprechen Sie Ihr Bauvorhaben. So lassen sich unter Umständen Missstände und rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden.

Unser Tipp: Die Bauvoranfrage

Planungssicherheit zum bebauenden Grundstück

Bauvorhaben sind kostspielig und werden in der Regel eng kalkuliert. Umso ärgerlicher ist es, wenn Sie Aspekte nicht bedacht haben, das Bauvorhaben verzögert wird oder schlimmstenfalls gar nicht umgesetzt werden kann. In manchen Fällen kann es sich lohnen eine Bauvoranfrage zu stellen. Die Bauvoranfrage wird auch als das „kleine Genehmigungsverfahren“ bezeichnet und gibt Ihnen Planungssicherheit bezüglich des zu bebauenden Grundstücks.

Grundsätzlich lohnt sich eine Bauvoranfrage immer, wenn für das Grundstück noch kein Bebauungsplan vorliegt. Mit der Bauvoranfrage schaffen Sie die rechtliche Sicherheit hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit Ihres Bauvorhabens.

Die Bauvoranfrage kann einen weiteren Vorteil haben. Möchten Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen, können Sie den Verkaufspreis erhöhen, wenn Sie eine Bauvoranfrage vorlegen, denn der Käufer hat die Sicherheit, dass er das Grundstück bebauen darf. Sie können die Bauvoranfrage auch als Käufer stellen und so eine Basis für Preisverhandlungen schaffen.

Eine Bauvoranfrage wird in Schriftform beim zuständigen Bauordnungsamt oder der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Grundsätzlich kann jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, die Bauvoranfrage stellen.

Jetzt einfach anrufen und unverbindlich über unsere Möglichkeiten als Architekt Berlin informieren und beraten lassen unter

Telefon 030-55 27 84 05